⚠️ Adwokat Ostrzega na wstępie
Jeżeli myślisz, że „niech komornik to sprzeda, byle on/ona nic nie dostał”, to właśnie decydujesz się na spalenie około 30-40% wartości swojego dorobku życia. Sprzedaż licytacyjna w toku podziału majątku to najgorszy możliwy scenariusz, na którym zarabiają wszyscy dookoła, tylko nie Ty i Twój były małżonek.
Siedzisz w sądzie i myślisz: „Nie dogadamy się”. Patrzysz na drugą stronę i widzisz mur. W takiej sytuacji sąd ma związane ręce. Jeśli nie możecie podzielić mieszkania fizycznie (bo przecież nie postawicie ściany na środku salonu), a żadne z Was nie ma zdolności kredytowej, by spłacić drugiego – pozostaje trzecie wyjście.
To wyjście nazywa się fachowo zarządzeniem sprzedaży licytacyjnej. Brzmi groźnie? I słusznie. Bo w praktyce oznacza to wejście komornika, który zlicytuje Wasz dom czy mieszkanie, a pieniędzmi (pomniejszonymi o gigantyczne koszty) podzielicie się po równo.
Wielu moich klientów we Wrocławiu na początku drogi mówi: „niech to idzie pod młotek”. Moim zadaniem jest wybić im to z głowy, zanim stracą setki tysięcy złotych.
🎬 Wolisz oglądać zamiast czytać? Zobacz mój film:
Sprzedaż mieszkania w małżeństwie #podziałmajątku #rozliczeniamałżonków
Trzy drogi podziału majątku – dlaczego ta jest najgorsza?
Polski kodeks przewiduje trzy sposoby na podział majątku po rozwodzie. Pierwszy to podział fizyczny (dwa domy, dwie działki – każdy bierze jeden). Drugi to przyznanie rzeczy jednemu z Was z obowiązkiem spłaty drugiego. To najczęstszy scenariusz.
Ale jest też trzecia droga. Stosowana, gdy rzecz nie daje się podzielić, a strony nie mają pieniędzy na spłaty. Wtedy sąd nakazuje sprzedaż nieruchomości w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Mówiąc po ludzku: licytacja publiczna.
Dlaczego to boli? Bo licytacja komornicza nie ma na celu uzyskania ceny rynkowej. Ma na celu szybkie zbycie towaru. To raj dla „łowców okazji”, a piekło dla skłóconych małżonków.
Ile realnie tracisz na licytacji komorniczej?
Policzmy to na chłodno. Załóżmy, że macie mieszkanie we Wrocławiu warte rynkowo 600 000 zł. Gdybyście sprzedali je zgodnie na wolnym rynku, każde z Was dostałoby po 300 000 zł (minus małe opłaty notarialne).
A teraz scenariusz sądowy:
- Najpierw wchodzi biegły rzeczoznawca do wyceny nieruchomości. Jego wyceny są często ostrożne, niższe niż „górka” rynkowa. Wyceni lokal na 550 000 zł.
- Cena wywoławcza na pierwszej licytacji to 3/4 sumy oszacowania. Czyli startujemy od 412 500 zł.
- Jeśli nikt nie kupi (rzadko, ale się zdarza), na drugiej licytacji cena spada do 2/3 wartości. Czyli 366 000 zł.
- Od uzyskanej kwoty komornik pobiera swoje koszty egzekucyjne (nawet do 15% w pewnych sytuacjach, choć przy podziale majątku są pewne limity, to i tak idą w tysiące).
Efekt? Zamiast 300 000 zł do ręki, możesz zostać z kwotą 180 000 zł. Gdzie podziała się reszta? „Zjadły” ją procedury, niższa wycena i okazja dla kupującego. Czy Twoja złość na byłego partnera jest warta 120 000 zł?
♀ Rada dla Niej
Często jesteś emocjonalnie związana z domem, „gniazdem”. Rozumiem to. Ale jeśli nie stać Cię na spłatę męża, nie blokuj sprzedaży na wolnym rynku. Upieranie się przy zachowaniu mieszkania, gdy bank nie daje kredytu, prowadzi prosto do licytacji. Lepiej sprzedać dom razem, drożej, i kupić coś mniejszego, ale własnego.
♂ Rada dla Niego
Męska dumna czasem podpowiada: „Nie ustąpię, niech stracę, ale ona też straci”. To taktyka spalonej ziemi. Pamiętaj, że pieniądze z podziału majątku będą Ci potrzebne na nowe życie. Nie daj zarobić komornikowi. Kalkulator jest Twoim najlepszym przyjacielem, nie emocje. Polubowny podział majątku zawsze wygrywa z licytacją.
Procedura: Jak sąd zarządza sprzedaż?
Sąd nie robi tego z automatu. Najpierw bada, czy wniosek o podział majątku zawiera realne propozycje spłat. Jeśli Ty chcesz mieszkanie, ale zarabiasz najniższą krajową i nie masz zdolności – sąd tego nie „klepnie”.
Jeśli sąd widzi pat, w sentencji postanowienia zarządza sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej. Co ważne – sąd nie sprzedaje mieszkania. Sąd tylko daje „zielone światło”. Z tym papierem (prawomocnym postanowieniem) musicie iść do komornika. I tu zaczynają się kolejne schody, bo trzeba wpłacić zaliczkę na koszty egzekucji.
To może Cię zainteresować: Kto płaci za biegłego i koszty sądowe?
Z życia wzięte: Historia upartych z Biskupina
Prowadziłem sprawę małżeństwa, które kłóciło się o piękny dom na wrocławskim Biskupinie. Wartość? Około 1,5 mln złotych. Pan Marek chciał dom, ale nie miał na spłatę żony. Pani Anna chciała sprzedaży, ale Pan Marek nie wpuszczał klientów z agencji nieruchomości, wymieniał zamki i robił awantury przy oglądaniu.
Sytuacja patowa. Sąd, widząc brak woli współpracy (a konkretnie: obstrukcję Pana Marka), zarządził sprzedaż licytacyjną. Efekt? Dom poszedł za 980 tysięcy. Po odliczeniu kosztów komorniczych i sądowych, każde z nich dostało po około 450 tysięcy. Gdyby sprzedali go zgodnie na wolnym rynku, mieliby po 750 tysięcy. Ich upór kosztował ich łącznie 600 000 złotych. Za tę kwotę można kupić świetne mieszkanie na start.
Czy warto było? Pan Marek po fakcie przyznał mi rację, ale było już za późno. Wyrok był prawomocny, licytacja się odbyła. Mleko się rozlało.
Czy można zatrzymać licytację?
Tak, ale wymaga to zgody obu stron. W każdym momencie, dopóki młotek nie uderzy po raz ostatni (przybicie), możecie zawrzeć ugodę. Często widmo licytacji działa jak kubeł zimnej wody. Gdy mąż nie chce spłacić, a nagle dostaje pismo od komornika o terminie licytacji, „cudownie” znajduje zdolność kredytową lub pożyczkę od rodziny.
Pamiętaj też, że jako współwłaściciele nie możecie brać udziału w licytacji własnej nieruchomości (chyba że licytuje tylko jedno z Was udział drugiego, ale w trybie zniesienia współwłasności przepisy są skomplikowane i zależą od interpretacji – generalnie dłużnik nie może licytować).
📌 Najczęściej Zadawane Pytania (FAQ)
1. Czy komornik może sprzedać mieszkanie, w którym wciąż mieszkam?
Tak. Fakt zamieszkiwania nie wstrzymuje licytacji przy dziale spadku czy podziale majątku. Co więcej, po przysądzeniu własności nabywca może żądać eksmisji. To bardzo niebezpieczna sytuacja, dlatego warto przeczytać o problemie: mieszkanie z byłym mężem pod jednym dachem.
2. Kto pokrywa koszty licytacji komorniczej?
Koszty te są potrącane z sumy uzyskanej ze sprzedaży. Oznacza to, że płacicie za to oboje – Ty i Twój były małżonek, proporcjonalnie do udziałów w majątku (zazwyczaj po połowie).
3. Czy mogę kupić własne mieszkanie na licytacji?
Przepisy (art. 976 KPC) mówią, że w przetargu nie mogą uczestniczyć dłużnik, komornik, ich bliscy oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym. W sprawach o podział majątku „dłużnikami” w sensie egzekucyjnym jesteście oboje, więc co do zasady – nie możecie licytować sami siebie, by taniej przejąć lokal.
4. Co jeśli nikt nie kupi mieszkania na pierwszej i drugiej licytacji?
Postępowanie zostanie umorzone. Wtedy zostajecie z niesprzedanym mieszkaniem, kosztami komornika do zapłacenia i dalej jesteście współwłaścicielami. Problem wraca do punktu wyjścia, tylko jesteście biedniejsi o koszty.
5. Czy sąd może zmusić małżonka do sprzedaży na wolnym rynku?
Sąd może „upoważnić” jedną ze stron do sprzedaży, ale w praktyce, bez zgody drugiego współwłaściciela u notariusza, jest to trudne do przeprowadzenia bez ścisłej współpracy. Dlatego licytacja jest „batem” na brak zgody.
Inni czytali również:
Chcesz zacząć działać, ale gubisz się w przepisach? Umów się na konsultację w mojej kancelarii we Wrocławiu. Ustalimy strategię i wycenimy Twoje szanse.
URATUJ SWÓJ MAJĄTEK PRZED LICYTACJĄ!
